目前，我国的物流园区建设中存在着多干快上、急功近利的弊端,导致了很多失败的案例。而国外物流园区的投资收益期大约在15年左右，因此物流园区的规划工作也愈发显得重要。世界一流的物流咨询和研究机构——德国弗劳恩霍夫物流研究院在众多的国际性物流园区规划项目实践中总结出了基于需求驱动、竞争驱动、最佳实践驱动这三个驱动的物流园区规划方法论。笔者结合我国国情研究了该研究院发表的物流园区规划方法论后认为在我国现阶段，要想规划好物流园区应当从以下五个方面着手：市场分析、战略定位、功能设计、布局设计和商业计划。

　　①市场分析
　　为了深入了解区域物流园区周边地区的经济发展状况、市场需求、基础设施、服务竞争等情况，必须对物流园区辐射地区的宏观经济、产业和微观环境情况进行全面调查和研究，根据长远和近期的物流量，确定物流园区长远和近期的建设规模。

　　每个行业都可从市场调查中得到某地区的生产总量(或消费总量)，以及通过该地区的物流园区的货运量，估计有多少百分比的量可能在物流园区进行仓储，其中包括属于保税和非保税的仓储方面的存储量需求。每个行业生产的产品在仓库内存放的周转率、堆码方式是不同的，根据调查和经验数据可以得到每年每平方米的仓库面积可以存放多少货物，然后再与每年该行业的存储量相除，就可以得到保税(非保税)仓库的面积需求。在知道该区域物流园区中不同行业中简单物流加工、中等物流加工、复杂物流加工的比例之后，我们还可以算出保税(非保税)仓库增值服务作业面积。然后，根据仓库建筑密度这个国内要求的技术经济指标，就可以分别得到保税(非保税)仓库所需的占地面积。

　　此后，参照该地区GDP最近几年的增长率以及未来几年的预期增长率，以此数据作为该区域物流园区的物流作业量的年增长率，就可以得到物流园区未来10-15年每年物流发生量的预测数据。在测算过程中，我们可以建立不同的预测模型，例如指数回归分析法，这样就能使得预测值更加贴近区域物流未来发展的实际情况。

　　②战略定位

　　在完成详实的定性和定量市场分析和研究之后，规划者必须对物流园区整体优势、劣势、机会、威胁进行分析(即SWOT分析)，如果某类服务，例如空港、海港、公路货运站场，在整个园区中占有较大比例，还必须进行专项的SWOT分析。这些分析主要作用是帮助园区的高层经营决策者明晰内外部环境，提出发展物流园区的使命、远景目标和制胜策略，从而进行准确的战略定位，帮助实现其战略目标。这里的制胜策略，是指击败现有及潜在竞争者的计划，包括一系列举措以提高物流服务的水平，物流园区战略选择的“价值方案”及其实施步骤。这些策略应该严格限制在内部使用。

　　典型的物流园区制胜策略有：充分利用保税物流中心的功能，实现对进出口通关和行政管理的高效率；充分利用和拓展现有的物流信息系统，打造强势的国际物流信息平台；充分利用WTO和CEPA的国际贸易政策，建立特色的欧美商品专业集散地，拓展国际物流业务；充分利用现有入驻园区企业的优势和物流需求的特点，促进行业供应链的竞争力提升，集聚产业的物流，实现产业链的成型和优化；按照循环经济的发展要求，以创建生态物流园区为目标，牢固树立科学的发展观，坚持经济发展和和生态保护并重，致力于生态环境的培育和提升。

　　③功能设计

　　物流园区的功能设计主要采用自顶向下的方法，即在确定物流园区的规划原则以后，对物流功能规划所涉及的核心因素进行列举和分析，然后通过收集整理一系列国际最先进的物流园区案例，总结出对国内物流园区最适合的经验。

　　随后，整个物流园区将被划分为几个大功能区域，例如物流产业区和管理服务区，规划者再从国际最佳实践经验，以及市场调查得到的实际需求两方面入手，为每个功能区域命名、定义、分配相应的面积、引入相关的设施、设备和IT系统。功能规划的最后一步将是对物流园区的核心流程进行定义和描述。这些流程包括：集装箱服务、生产原材料供应和配送、生活资料采购和配送流程、保税物流作业流程、空港/海港/铁路物流服务流程等。

　　④布局设计

　　物流园区的设施规划与布局设计是指根据物流园区的战略定位和经营目标，在已确认的空间场所内，按照从货物的进入、组装、加工等到货物运出的全过程，力争将人员、设备和物料所需要的空间作最适当的分配和最有效的组合，以获得最大的经济效益。

　　对物流园区中的各建筑设施的选址和规划应采用科学的定量方法，如：运筹学中的一些最优选址方法、最短路径法、最小费用最大流法、一些有效的物料进出表法、搬运系统分析法、模糊理论中的模糊综合评价法、一些最优决策方法等。

　　⑤商业计划

　　商业机会主要是让园区投资和经营管理者如何按照公司体制设计业务模式和管理模式，主要包括物流园区管理公司的组织架构和职责、物流园区业务模式、收益预测、客户分析、园区销售/市场推广策略、投资收益等财务概要分析。

　　物流园区的开发一般分阶段进行。分阶段进行将比整个一步到位式开发容易实施，而且，后一个阶段可以吸取前一个阶段中的经验，同时进一步调整和优化下一步的营销策略和其他细节。物流园区典型的业务模式有：物业支持、建设支持、财务支持、人力资源支持、环境支持、安全支持、质量支持、设备支持等服务。

　　物流园区市场营销方面，建议采取宣传手册、用户杂志、出席推介会和交易会、视觉形象设计、互联网、投资指南、广告等多种手段混合使用的整合营销方式，以达到预期效果。

　　结束语

　　笔者认为，目前我国的物流产业仍处于起步阶段，物流园区的建设不能急功近利，应该踏踏实实机从上述五个方面做好，围绕驱动力做文章，切实规划好物流园区的建设，才能真正取得实效，为我国物流产业的早日腾飞作出贡献。

在在2004年8月16日，国务院办公厅批复海关总署，同意在深圳盐田港等七个保税区与各自临近港区开展联动试点，成立盐田港保税区物流园。2005年12月31日，盐田港保税区物流园通过国家联合验收组的验收，成为继上海外高桥保税区，大连保税区之后的第三个封关运作的保税区物流园。为珠三角的物流行业注入新的活力与商机，我司适时在盐田港保税区物流园成立办事处，拓展本区相关业务。现将物流园的相关政策与业务市场分析如下：
一，“区港联动”的含义与政策优势
在在1，“区港联动”的定义：“区港联动”是指保税区与临近港口合作，在港口划出特定区域（不含码头泊位），实行保税区的政策，以发展物流业为主，按“境内关外”定位，实行封闭管理的海关监管特殊区域。在该特殊区域内，海关通过区域化，网络化，电子化的通关模式，在全封闭的监管条件下，最大限度地简化通关手续。港口与保税区之间相关手续简便，实行“无缝对接”，多种运输方式有效组合，货物快速的流入流出。目前，我国有上海，大连，深圳，青岛，宁波，张家港，天津，厦门共八个实行“区港联动”政策的试点园区。
在在2，“区港联动”区域的主要政策和功能
在在“联动”区域除享受保税区免征关税和进口环节税、海关监管等方面的政策外，还叠加了出口加工区的政策，即实现国内货物入区视同出口，办理报关手续，实行退税。从而改变了保税区现行的“货物实行离境方可退税”的方式，大大降低了企业的运营成本。区内享受“境内关外”的待遇，货物在区内可以自由流通，不征增值税和消费税。区港联动区域实行封闭管理，参照出口加工区的标准建设隔离设施，专门发展仓储和物流产业，区内不得开展加工贸易业务。
在在“联动”区域集成了四大国际功能：一是国际中转。即对国际、国内货物在园区内进行分拆、集拼后，转运至境内外其他目的港。国际中转是世界各大自由港的主体功能产业，也是航运中心实力的体现。二是国际配送。对进口货物进行分拣、分配或进行简单的临港增值加工后，向国内外配送。国际配送为保税物流园区发展增值服务创造了一个重要平台。三是国际采购。对采购的国际货物和进口货物进行综合处理和简单的临港增值加工后，向国内外销售。四是国际转口贸易。进口货物在园区内存储后不经加工即采取转口贸易方式直接出口到其他国家和地区。
在在3， “区港联动”区域的快速通关模式
在在“联动”区域是享有国家特殊政策的经济区域，实行“封关运作、监管合一、高效透明”的管理模式。为提高通关效率，满足区内企业快速通关的要求，监管模式实现了四大突破：
“三个一次”的通关模式：一次申报、一次查验、一次放行。大力简化物流园区货物进出境手续，园区和港区之间开辟海运直通式。设立自动判别体系、自动生成管理数据、自动实货放行，实施“分批出区、集中报关”的快速通关模式。
在在“三位一体”的监管模式：园区管理、卡口管理、港区管理融为一体，实行航、港、区联动综合管理，达到规范运作和防范风险的目的，促进区内企业健康发展。
在在“三个统一”的运作模式：信息流与货物流相统一，通关管理与园区仓储联网相统一，关区代码与贸易方式相统一。
在在“三无合一”的信息共享模式：通过网络技术在园区构建海关、港区、物流园区、贸易企业信息集成平台，实现EDI无纸报关、无人自动卡口放行、无EDI事后交单。
在在4，盐田港保税区物流园区“区港联动”政策执行与政府规划
在在据深圳保税区管理局局长萧苑生介绍，根据国家有关规定，保税物流园区享受保税区相关政策，在进出口税收方面，比照实行出口加工区的相关政策，即国内货物进入保税物流园区视同出口，办理报关手续，实行退税；保税物流园区货物内销按货物进口的有关规定办理报关手续，货物按实际状态征税；区内货物自由流通，不征增值税和消费税。实现国内货物的进区退税，从而改变了保税区现行的「离境退税」方式。降低出口企业的运营成本，同时解决困扰加工贸易企业的「境外一日游」问题。盐田港保税物流园区设有两个卡口，1号卡口与港区直接相连，为区港直通卡口，2号卡口为物流园区与国内非物流园区通行卡口，实现区域管理、卡口管理、港区管理「三位一体」的监管模式和一次申报，多次使用，信息共享的通关模式。
在在深圳海关关长邹志武介绍，物流园区对进出园区的货物通过电子设备与监控设备等监管设施联动，自动采集核对有关数据，实行严密完善的人工监控措施和规范严格的业务操作流程，确保严格监控。对园区企业实行通关、帐册电子化管理等先进手段，货物可在园区内自由转让、在区港间24小时直通、到港后船边提货直接入区、分批进入园区集中报关。
在在萧苑生称，将依托港口和海、铁、陆联运系统，在盐田港保税区重点发展临港高附加值加工产业，在盐田港保税物流园区重点构建物流设施、物流信息和物流政策三大平台，发展现代国际港口国际保税物流业。争取到二○一○年，盐田港保税区和盐田港保税物流园区形成以国际保税物流业和临港高附加值产业为核心的产业互补格局，成为深圳市现代港口产业的重要增值环节，逐步向东翼自由港区发展，再造“特区中的特区”。

　　料9月获国务院批准

　　截止目前，国务院已批准设立了7个保税港，即上海洋山港保税港、天津东疆保税港、大连大窰湾保税港、海南杨浦保税港、宁波梅山保税港、厦门海沧保税港和广西钦州保税港。

　　深圳保税港区的选址一度引起物流界关注及争议。有物流界人士分析，如盐田保税港区计划一旦落实，将吸引经香港出口的约15%货源(约450万个标箱)转到深圳出口，香港的转口贸易优势将进一步弱化。据悉，中央有关部门在珠三角航运枢纽的格局上明确提出「继续支持香港的国际航运中心地位」，而根据国家的规定，只有纳入「十一五」规划发展的「国际航运中心」港口才有资格申请「保税区港」。

　　前海湾具海陆空优势

　　前海湾物流园内将建设海铁联运场，有关前期策划已完成。目前，深圳规划了在前海地区设立面积达30平方公里的物流园区。据悉，香港和深圳双方共组的空港管理局，其总部或设在前海，有利于协调管理两个作业区。大量的船公司、货代公司、供应链管理公司，均可在前海地区设立办公室和指挥枢纽。园区口岸服务设施──西部港区集中查验中心现已投入运作，实现「一站式」的通关服务。目前，已有美国总统轮船等多家世界知名物流企业和大型货主入驻。

　　空港保税区亦在申报

　　2006年，深圳保税区管理局启动深圳保税港和空港联动的申报工作，并被深圳市政府列入2007年重点改革项目。空港保税物流园区选址在宝安国际机场北侧区域内，用地面积5.37平方公里，计划分两期开发，一期3平方公里，二期2.37平方公里。前期上报工作已按计划完成。国家规划设立航空港保税物流园区联合调研组于2008年5月15日来深圳市就设立和发展航空港保税物流园区问题进行调研。通过召开座谈会和实地考察，联合调研组认为深圳申请设立的航空港保税物流园区论证充分，数据具体全面，设立条件比较成熟。

  国内现在各城市大力发展保税区物流园，加大保税物流园区的数量，来吸引外向型企业到当地发展。这段时间网上热议的广州保税区将做为港区联动的保税物流园。那么，广州做为国内物流中心城市。比如湖北、湖南、江西等地的运输企业在广州都有运输的点，首先货物先到的广东城市是广州再到深圳。那么做为物流园无非就是以物流园来代替香港一日游的模式。在广州的内贸海运发达，国内运输等先决条件就是要比深圳要好很多。以一个湖北运输公司为例：某公司要出口一批原材料到广州保税物流园通过香港一日游的模式到广东的东莞地区。那么广州到深圳盐田物流园单纯运输节约每吨RMB60元左右。从盐田到东莞的运输费用和广州到东莞的运输成本大致相同，时间也一样。那么深圳的物流园你凭什么和广州的物流园来拼呢？？？